Quelles sont les alternatives au bail commercial ?

Conclu pour une durée de 9 ans minimum, le bail commercial 3/6/9, dit bail commercial classique, constitue un contrat de location de locaux entre bailleur et locataire. Pourtant, il arrive que le bail commercial classique ne soit pas toujours le plus adapté à une situation. Dans ce cas de figure, quelles alternatives sont proposées aux locataires pour éviter le recours à un bail commercial ? Les différentes parties peuvent effectivement décider la constitution d’un autre type de bail. Bxp Conseil vous présente, à travers cet article, les alternatives au bail commercial dont le bail dérogatoire qui peut se révéler très intéressant pour le locataire. Nous vous expliquons son fonctionnement, ses caractéristiques par rapport à un bail classique, et les intérêts que vous pourrez en tirer en tant que locataire.  

Le bail dérogatoire, comme bail alternatif

Présentation et explication du bail dérogatoire

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire, aussi appelé « bail précaire » ? Ce bail alternatif présente la particularité non pas d’être précaire, mais de se référer à une durée inférieure à 3 ans. Il s’agit d’un contrat de location de locaux à usage commercial, artisanal, ou agricole. Conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce, ce bail de courte durée doit obligatoirement réunir les trois conditions suivantes :

• Contrat d’une durée inférieure à 3 ans ;
• Conclusion du bail lors de l’entrée dans les lieux ;
• Volonté de la part du bailleur et du locataire de ne pas être soumis aux règles et au statut du bail commercial classique.

En cas de non-respect de toutes ces conditions, le bail dérogatoire peut être requalifié en bail commercial classique et se soumettre aux exigences de ce statut.

Obligations du bailleur dans le cadre d’un bail dérogatoire

Le bail dérogatoire présente un certain nombre d’obligations et d’avantages pour le bailleur. Quels sont-ils ? Tout d’abord, le bailleur qui met son local en bail dérogatoire a la possibilité de tester le sérieux du locataire, de le sectionner, avant de recourir à un bail commercial classique. Il évite l’occupation de son bien sur une longue période. Ce bail alternatif lui permet de louer sur une courte durée et de disposer de son bien ensuite rapidement, s’il en a la nécessité. Le bail présente également un fonctionnement simplifié et ne prévoit pas d’indemnité d’éviction pour le bailleur. En revanche, le recours à un bail dérogatoire oblige le bailleur à chercher un nouveau locataire plus régulièrement (tous les 3 ans), et à ne pas négliger les obligations relatives au bail dérogatoire sous peine d’être requalifié en bail commercial. Effectivement, s’il ne souhaite pas que le locataire reste dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, il faudra qu’il s’y oppose pour que le bail ne passe pas sous le régime du bail commercial. Enfin, le bailleur ne peut pas procéder à une résiliation anticipée, sauf si une clause contraire le stipule.  

L’intérêt pour le locataire de choisir un bail dérogatoire

Le locataire ne dispose pas d’un droit de renouvellement, sauf clause contraire, et est également privé d’indemnité d’éviction. Même si le locataire doit quitter le local au bout de 3 ans maximum et risque de perdre son emplacement en cas d’absence de renouvellement, le bail dérogatoire lui offre de nombreux avantages. Tout d’abord, avec ce type de bail, le locataire peut tester son activité au préalable, sur un emplacement ou un secteur géographique défini, avant de contracter un bail plus long et plus complexe. Le bail de courte durée lui permet d’expérimenter la viabilité économique de son projet. Ensuite, le bail dérogatoire offre la possibilité d’accéder à un loyer plus intéressant et n’exige pas un droit d’entrée à verser. Il peut constituer donc une véritable opportunité financière. Enfin, le bail dérogatoire convient parfaitement à des structures commerciales éphémères. En effet, certains locataires n’ont pas le souhait de s’engager sur le long terme, en raison d’un besoin locatif qui porte sur une courte durée spécifiquement. Le bail dérogatoire présente également l’avantage d’être simplifié.

Le bail emphytéotique, comme autre alternative

En vertu de l’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique aussi nommé emphytéose, représente un contrat de location qui s’étend sur une durée particulièrement longue. À l’inverse du bail dérogatoire, le bail emphytéotique constitue un bail de longue durée : il s’étend de 18 ans minimum à 99 ans maximum. Ce type de bail est conclu entre le preneur à bail (l’emphytéote) et le bailleur (le propriétaire). Il confère au locataire un droit réel susceptible d’hypothèque, qui fait de lui un quasi-propriétaire du bien. Le locataire verse un loyer très faible en raison l’engagement long du contrat, mais il doit supporter les réparations et les incendies. Il a le droit de réaliser des transformations et améliorations, mais qui bénéficieront au propriétaire en fin de bail. Le bailleur a par ailleurs le droit de demander la résolution du bail.

Ainsi, on compte 2 alternatives au bail commercial classique : le bail dérogatoire avec une durée volontairement limitée à 3 ans ou le bail emphytéotique, beaucoup plus long. Le bail dérogatoire représente une opportunité pour tester son activité et un local, avant de s’engager sur un bail commercial classique. Locataires, n’hésitez pas à prendre contact avec Bxp Conseil pour obtenir des informations précises et personnalisées en fonction de votre situation.