L’impact du décret tertiaire sur les baux commerciaux

Deux nouvelles obligations de décarbonation à la charge des propriétaires et locataires de bâtiments à usage tertiaire sont apparues dernièrement. Le texte officiel de la loi ELAN (Évolution du Logement et Aménagement Numérique) publié le 23 novembre 2018, son décret officiel du 23 janvier 2019 et son arrêté d’application du 10 avril 2020 ont marqué un tournant dans les secteurs de l’immobilier et des entreprises. Quelles sont ces obligations ? Qui est concerné par le décret tertiaire ? Quelles conséquences pour le bailleur et le locataire ? Bxp Conseils fait le point sur les incidences du décret tertiaire.

Présentation du décret tertiaire

Le Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) du 23 juillet 2019, aussi appelé « décret tertiaire » ou « décret rénovation tertiaire » impose deux obligations d’actions de réduction des consommations énergétiques dans les bâtiments à usage tertiaire en France. La mise en place de cette nouvelle réglementation a pour objectif une économie de 60 % d’énergie finale pour ces bâtiments à l’horizon 2050. Le décret tertiaire constitue un dispositif qui implique 2 obligations précises :

• La réduction du niveau de consommation annuelle d’énergie primaire du bâtiment ;
• La communication et la transmission des données de consommation énergétique, à compter de 2022, à l’ADEME via la plateforme numérique « OPERAT », pour les données relatives à l’année précédente.

Avec une tolérance accordée jusqu’au 31 décembre 2022, les entreprises ont l’obligation d’enregistrer leurs données de consommation énergétique des années antérieures dans la plateforme OPERAT de l’ADEME. Le décret tertiaire concerne les bailleurs et preneurs à bail commercial de bâtiments publics comme privés dans lesquels la partie à usage tertiaire possède une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m2. Le décret s’adresse ainsi à près de 800 millions de m2 que représente le parc tertiaire français.

Obligations pour le bailleur depuis l’apparition du décret tertiaire

Désormais, tous les bâtiments existants à usage tertiaire en France de plus de 1 000 m2 (bureaux, hôtels, restauration, immobilier, commerces, administration, enseignement, etc.) ont l’obligation de réduire leurs consommations énergétiques. Ces nouvelles obligations impliquent différentes actions pour le bailleur, dont la réalisation de travaux et l’optimisation de l’utilisation des locaux, la maintenance des équipements, mais également les bonnes pratiques quotidiennes de la part des usagers : le tout afin de satisfaire aux nouvelles exigences imposées par le décret. Les actions à mener pour répondre aux obligations peuvent effectivement reposer sur le comportement des occupants, l’adaptation des locaux à un usage faible en énergie, la performance énergétique des bâtiments, l’installation d’équipements performants qui bénéficient d’un contrôle et de modalités d’exploitation en cohérence avec l’économie d’énergie souhaitée. Le dispositif a mis en place des modalités spécifiques afin de suivre la consommation énergétique des bâtiments en question. Les bailleurs ont l’obligation de transmettre sur la plateforme OPERAT administrée par l’ADEME les données énergétiques dès 2022. Les obligations sont assorties de sanctions : une amende de 7 500 euros pour les bailleurs qui ne les respectent pas.

Conséquences du décret tertiaire pour le locataire et le bailleur

Le décret tertiaire souhaite intégrer les différentes parties prenantes dans l’obligation de réduire les consommations d’énergie. Ainsi, cette dernière s’impose aussi bien aux bailleurs qu’aux locataires. Propriétaires et locataires deviennent ainsi co-responsables des actions à mettre en place. Les responsabilités respectives relèvent des dispositions contractuelles (le contrat de bail commercial) qui définissent leurs relations. Le décret leur donne la liberté de répartir de manière contractuelle la charge desdites obligations. Ils doivent fixer ensemble la répartition des actions et la mise en œuvre des moyens correspondants (mises en conformité, réalisation de travaux, transmission des données de consommation, etc.). Les baux commerciaux pour les bâtiments tertiaires dont la surface est égale ou supérieure à 1 000 m2 doivent donc désormais intégrer ces obligations, à l’aide d’une clause qui leur est spécifiquement rattachée. Il faut noter, en revanche, d’après l’article R.145-35 du Code de commerce, que les frais liés à de grosses réparations, demeurent à la charge du bailleur. Dans tous les cas, le décret prévoit des sanctions pour le propriétaire comme pour le locataire, en cas de non-respect des obligations de réduction des consommations et de la transmission des données via la plateforme en ligne.    

  Les informations essentielles à retenir concernant le décret tertiaire sont les suivantes :

• Un objectif d’énergie positive pour le parc tertiaire français ;
• Deux obligations à respecter pour les bâtiments exerçant des activités tertiaires et dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 m2 ;
• Un aménagement des obligations et des sanctions assorties, ainsi qu’une répartition des charges, définis librement dans le bail commercial entre le propriétaire et le locataire.

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